Бум на ринку нерухомості в Іспанії продовжувався більше 10 років. Проте зараз ситуація для покупок не найкраща – ставки по іпотечних кредитах ростуть, а кількість пропозицій знижується. Правда, і покупців небагато. Саме це відкриває прекрасні можливості для російських інвестицій.

Ще рік тому ріелтори позиціонували Іспанію як країну із стабільною економікою і щорічним зростанням цін на 10-15%. Проте ситуація змінилася минулого року, коли в Америці почалася криза ліквідності. Ціни на ринку встали, а в деяких районах і зовсім пішли вниз. Досить від'їхати на 100 км. від Мадрида, щоб купити будинок із знижкою – покупців небагато, тому продавці вельми охоче йдуть на поступки.

Разом з тим, слабкі гравці були вимушені покинути ринок.

Минулого року в Іспанії скоротилася кількість агентств по нерухомості – з 80 тис. залишилася менше половини. Процес скорочення продовжується і цього року. Природно, що в умовах кризи активізуються інвестори, з нетерпінням чекаючи підйому ринку. А самі забудовники пропонують різні акції для покупців.

Різні іспанські метри

У Іспанії нерухомість чітко ділиться на дві категорії – житло для відпочинку і житло для постійного мешкання. Перший тип нерухомості є недорогими квартирами в прибережних зонах з виглядом на морі. Звичайно це 3-4-кімнатні апартаменти площею близько 100 кв.м. Проте на таке житло спостерігається підвищений попит.

Такі квартири, розташовані недалеко від моря на найпрестижніших пляжах, можна придбати за ціною від 200 тис. євро і завжди без проблем здавати в оренду з квітня по жовтень.

Велика частина росіян, купуючи нерухомість за кордоном, схиляється до покупки саме пляжних апартаментів, тому що їх не так складно містити, пояснює керівник відділу зарубіжної нерухомості компанії «БЕСТ-недвижимость» Юлія Тітова. Найбільший інтерес представляють апартаменти з 2 спальнями в курортній зоні на первой-второй лінії від моря, таунхаусы і невеликі котеджі з 3 спальнями, розташовані в городках, що знаходяться в пішій доступності від моря. Вартість основної маси покупок варіюється в діапазоні від 200 тис. до 500 тис. євро. Найбільший попит зараз має побережжя Коста Брава, Коста Бланка і Коста дель Сіль.

Інший тип житла – удома і вілли, які використовуються для постійного мешкання. Такі комплекси мають власну територію, басейн, гаражі, австоянку, дитячий майданчик і багато що інше. Звичайно, коштують такі будинки дорожче, ніж прості «пляжні квартири» – від 350 тис. євро. Проте така нерухомість може приносити дохід від оренди практично круглий рік.

Номер для іноземця

Після того, як об'єкт нерухомості вибраний і ухвалено рішення про покупку, складається попередній договір купівлі-продажу, в якому указуються умови і спосіб оплати. На цьому ж етапі продавець вносить заставу в розмірі від декількох тисяч євро до 10% від вартості об'єкту, щоб об'єкт був знятий з продажу. Потім покупець повинен отримати в місцевій поліції так званий NIE (ідентифікаційний номер іноземця), який визначатиме його як офіційного налогоплатильщика Іспанії.

Ця процедура займає від 1 до 7 днів і коштує до 500 євро.

Після цього відкривається банківський рахунок, де необхідно розмістити грошові кошти для придбання вибраного об'єкту. Відкриття рахунку в банці займає близько години і коштує порядка 100 євро. Протягом місяця оформляється головний офіційний документ купівлі-продажу – Escritura Publica або просто «эскритура» (купча). Еськрітура повинна бути підписана продавцем і покупцем в нотаріальній конторі у присутності іспанського нотаріуса. Комісійні нотаріуса зазвичай не перевищують 2,5%. Після цього продавець вносить гроші на рахунок продавця і стає повноправним власником нерухомості.

Проте даний контракт також необхідно зареєструвати в державному регістрі нерухомості. Зазвичай цей процес триває порядка три місяці, після закінчення яких власник отримує на руки зареєстрований оригінал купчої разом з оригіналом виписки з регістра. Крім того, протягом 30 днів з дня подачі документів на реєстрацію необхідно сплатити податки. Перш за все, це податок на перехід власності (7% від вартості нерухомості) і гербовий збір (ще 5%). Згодом потрібно буде платити податок на нерухоме майно – до 2% від кадастрової вартості житла в рік.

Девелоперськие хитрості

Конкуренція серед іспанських компаній достатньо висока, тому кожен девелопер прагне заманити покупця різними цікавими акціями і знижками.

Наприклад, можна пожити в новій квартирі близько року, перш ніж купувати її. «При підписанні контракту покупець оплачує 7,5% від вартості квартири, – пояснює генеральний директор компанії «Імпекс Консалт» Володимир Нагин. – Після закінчення будівництва майбутній власник вносить ще 7,5% і щомісячно сплачує 1000 євро, що є по суті річною орендною платою за користування апартаментами. Так можна жити протягом 12 місяців». Після закінчення цього терміну можливі варіанти. Апартаменти можна купити, тоді всі зроблені платежі зараховуються в рахунок оплати апартаментів, а покупцеві залишається внести бракуючу суму.

Але можна відмовитися від покупки, отримавши назад 50% від всіх внесених платежів. Ради збільшення продажів девелоперы пропонують досить привабливі пропозиції. Наприклад, зараз деякі компанії, що мають у власності готелі, в цілях розширення бізнесу будують багатоквартирні будинки з малогабаритними квартирами типу апартотеля. Це звичайні квартири з салоном, спальнею (спальнями), кухнею, ванною кімнатою. Кухня, як правило, інтегрована в гостиний салон (так звана «американська система»).

Компанія продає такі квартири покупцям, а потім бере їх в оренду з гарантованою виплатою певної твердої суми. За рахунок клієнта компанія обставляє квартири стандартними меблями, що не дуже недорого. Квартири беруться в оренду, як правило, на 6 місяців з травня по жовтень на термін від двох років і вище. У решту часу господар має право розпоряджатися квартирою за власним розсудом, зокрема він може здавати її в оренду. В результаті його дохід може перевищити витрати на іпотеку. Проте не слід сподіватися на високі прибутки від такого бізнесу. Як показує практика, дохід може виражатися в 2-4 тис. євро в рік.

Шукайте фахівця

Ринок нерухомості Іспанії вельми прозорий, проте експерти радять працювати тільки з фахівцями – правильний вибір ріелтора забезпечує 50% успіху всього підприємства. Сьогодні на цьому ринку працюють три типи ріелторів. Це російські агентства, для яких операції із зарубіжною нерухомістю не є основною сферою діяльності, вітчизняні ріелтори, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю за кордоном, і представництва зарубіжних агентств. Головним недоліком агентств першого типу може бути недостатнє знання ринку. Принципової різниці між першим і другим типом агентств немає, оскільки всі вони мають зарубіжних партнерів. Крім того, комісія за послуги у таких агентств однакова – порядка 10% від суми операції і, як правило, її платить продавець. Іноземне агентство може бути досвідченішим і надійнішим, проте, як показує практика, істотним мінусом такого варіанту є мовний бар'єр. Тому потрібно бути готовим до того, що всі необхідні документи доведеться перекладати на російську мову.