Нерухомість в Чехії: складнощі компенсуються прибутком

Не дивлячись на складність процедури покупки російські інвестори все частіше і частіше звертають увагу на цю восточно-европейскую країну. Як же купувати в Чехії? З якою метою? Ці і інші питання ми поставили Олександру Теркуну, представникові чеської компанії RE/MAX Reality.

Олександр, Ви спеціально приїхали з Чехії для участі в Консультаційному центрі зарубіжної нерухомості, що проходив в рамках петербурзького Салону Зарубіжної Нерухомості, як консультант. Це може означати тільки те, що попит на чеські квадратні метри в Росії великий, чи не так?

Так, безумовно. Тим більше зараз важливе те, щоб люди отримали цінну і, головне, правильну інформацію з перших рук. Тому дуже добре, що Prian.ru цю можливість надає.

Відразу ж хотілося б поговорити про головну трудність, з якою зіткнеться росіянин, який захоче набувати нерухомості в Чехії: іноземній фізичній особі в Чехії нерухомість не продають. Це означає, що для початку необхідного фундирувати фірму, а для більшості потенційних покупців цей факт звучить досить лякає. Що ви можете сказати із цього приводу? Наскільки це процесуально складно, дорого і ризиковано?

Так, дійсно, сьогодні у нас можна купити нерухомість тільки на юридичне обличчя, відкриту в Чехії фірму. Насправді процедура ця не складна – вона займає біля від двох до трьох тижнів і коштує менше 2 тис. євро. Крім того фірму можна відкрити як в Чехії, так і заочно, знаходячись в Росії. Також є можливість створити юридичну особу в екстреному порядку за два дні, але це стоїть дорожче і не завжди в цьому є сенс і необхідність. При відкритті фірми один із засновників стає її директором. Раніше цього не можна було робити, потрібно було якийсь час почекати, а директором доводилося призначати громадянина Чеської республіки. Обслуговування фірми само по собі недорого, і перші три роки влади країни не вимагають від неї якої-небудь діяльності. Єдино – потрібно буде скласти бухгалтерський звіт, нехай навіть і з нульовим балансом. Це обійдеться засновникові порядка 5 тис. крб. На підставі відкритої фірми ви отримуєте річну візу до Чехії, по якій зможете вільно переміщатися по країнах, що входять в шенгенську зону. У Чехії ви можете жити цілий рік, без обмежень, а потім її можна продовжити ще на два роки, і це вже називається посвідка на проживання. Потім віза продовжується ще на два роки і вже після минулих п'яти років, які якраз «набіжать» в сумі, можна вже говорити про отримання ПМЖ (постійного місця проживання).

Але посвідка на проживання не є мультивизой і має на увазі під собою те, що її володар дійсно зобов'язаний проживати на території Чехії. Так це чи ні? Наскільки строгі вимоги в цьому відношенні?

Це не зовсім так. Річ у тому, що маючи річну візу і в подальшому посвідка на проживання, ви можете жити і в Чехії, і в Росії. Але, якщо ви потім хочете отримати ПМЖ, то вимоги вже інші і вони навіть злегка посилені. Раніше для подачі документів на ПМЖ потрібно було сім років мати посвідку на проживання, але можна було проживати де завгодно. Зараз же охочі отримати цей статус зобов'язані проживати в Чехії п'ять років, але за цей час дозволено бути відсутнім в країні всього лише два місяці в році. А посвідка на проживання, як я вже сказав раніше, такого обов'язкового мешкання не припускає.

А яка процедура придбання землі у власність? Чи є якісь обмеження?

Тут працюють ті ж механізми, що і при придбанні будь-якої іншої нерухомості. І це логічно. Самі посудите: ми набуваємо вілли де-небудь в Моравії і одночасно отримуємо у власність декілька гектарів землі.

У північній Чехії розташовані такі чарівні міста, як Міст, Теплиці і Лібірец: у їх околицях можна придбати нерухомість по таких фантастичних для росіян цінах, як 5–15 тис. євро, тоді як нерухомість в Празі і в Карлових Варах дорожче на порядок. Чим викликана та обставина, що ціни розподілені так нерівномірно?

Прага – це, звичайно, окреме питання: вона найдорожча. Ціни в тих же Оломоуце або Чеське-будєєвіце вже разюче відрізняється від столичних. Що стосується півночі і північного заходу країни, особливо Кустецкого краю, то це єдиний регіон Чехії край, де ціни на нерухомість до теперішнього часу збереглися дуже невисокі. Щодо 5 тис. євро за квартиру Ви перебільшуєте, але пропозиції від 10 тис. євро – це цілком реально. Хоча рік тому я міг знайти Вам однокімнатну квартиру за 5 тис. євро.

Чи можна вважати, що у регіонів, які сьогодні такі низькі по цінах в порівнянні з Прагою, хороша перспектива, що вони недооцінені?

Та вони недооцінені, але досить важко сказати, чому. Чому перлина Устецкого краю, курорт Теплиці, де проживає 57 тисяч жителів, так дешево стоїть? Це місто було местомом відпочинку номенклатурних працівників соціалістичної Чехословакії, що є показником високого рівня курорту. У Теплиці і зараз розташовано п'ять крупних санаторіїв, які забезпечують висококласне лікування. З іншого боку, існувало і існує до цих пір думка, що в цьому регіоні гірше йдуть справи з екологією. Це припущення викликає сумнів. Я часто буваю в Теплиці і можу сказати, що там – чудово. Є і інша причина такого положення цін – це безробіття. Річ у тому, що в соціалістичну епоху в Устецком краю знаходилися достатньо багато підприємств по відкритому видобутку бурого вугілля, – тоді це, можливо, і впливало на екологію, але зараз ці підприємства закриті. Третьою причиною деякі називають більший в порівнянні з рештою Чехії відсоток циганів, але говорити так щонайменше несправедливо по відношенню до цього народу. Тим більше що скарг тих же чехів на циганів взагалі немає. Всі живуть в мирі і злагоді.

Чи є на сьогоднішній день державні програми з розвитку економіки даного регіону і йому подібних? Адже, напевно, це не єдиний відносно депресивний регіон в Чехії. Чи можна вважати, що сьогоднішні інвестиції мають хорошу матеріальну перспективу?

Однозначно і чітко на це питання відповісти складно. Вся річ у тому, що чеська держава піклується про всіх своїх 13 краях. Наприклад, якщо той самий радар ПРО, про яке стільки писали і говорили, буде встановлений в тому або іншому регіоні, то, напевно, цей край з депресії виходитиме. Якщо крупне підприємство, на зразок автомобільного гіганта, відкриє свою філію в тому або іншому краю, тоді теж можливе зростання цін на нерухомість, тому що з'являються нові робочі місця. По цих ознаках і можна визначити, що і де дорожчатиме, але заздалегідь дізнатися це неможливо. З приводу позитивної тенденції можу сказати, що промисловість набирає обороти, розвивається, активно працює. По всій Чехії можна побачити нові корпуси підприємств, складські термінали, електростанції.

Олександр, в Чехії є декілька форм власності на нерухомість, і найбільш поширені з них – це приватна власність і кооперативна, так звана дружба. Чим вони відрізняються, з погляду правових питань і ціни?

Так, є деяка різниця. В цілому придбання кооперативної нерухомості відчутно економить гроші покупця, тому що стоїть вона приблизно на третину дешевше, ніж приватна. Для мешкання ніякої принципової різниці не немає, але є нюанси. По-перше, рік тому кооперативи перестали давати юридичні адреси для фірм, які фундирувалися в Чехії. Тобто можна вказати квартиру як юридичну адресу тільки в тому випадку, якщо житло вже знаходиться у власність. По-друге, під кооперативну квартиру практично неможливо узяти кредит в банці. По-третє, часто не уточнюється повна ціна квартири, оскільки після сплати внеску правлінню кооперативу сума відчутно виросте. Внесок може варіюватися залежно від кооперативу. В середньому за квартиру вартістю від 35 до 42 тис. крон внесок складе приблизно 2 тис. євро. По-четверте, деякі кооперативи взагалі не продають іноземцям, як наприклад, кооператив Крушногор в Устецком краю. Це обмеження прописане в їх статутах.

А які ще обмеження може накласти статут кооперативу на права покупця і які обов'язки він ще може ставити своїм членам?

У ряді випадків може спостерігатися така ситуація: кооператив завищує комунальні платежі, тому що вони знаходяться саме у веденні правління. В деяких випадках потрібно мати дозвіл кооперативу. Наприклад, якщо ви хочете здати квартиру в оренду, навіть уклавши офіційний договір, то ви повинні отримати дозвіл кооперативу у вигляді відповідного документа. Та все ж така покупка буде економнішою, оскільки з часом всі квартири переводяться у власність. Це коштує невеликих грошей і часу, звичайно, але з різницею в ціні між кооперативом і приватною власністю це не порівняється.

Мова йде про тому, що цілком весь кооператив міняє форму власності або це може робитися поквартирно?

В основному весь кооператив цілком. Були одиничні випадки в кооперативах, коли власники встигли перевести свої квартири у власність до ухвалення загального рішення, але потім така практика був заборонена.

Чи часто виникає ситуація, коли кооператив не дає права здавати нерухомість в оренду?

Як правило, таких проблем не виникає. Якщо квартира оформлена саме на фірму, то якісь труднощі можуть виникнути, але я таких випадків не зустрічав.

І все-таки: які сегменти житлового, комерційного ринку в Чехії на сьогоднішній день можна вважати інвестиційними найпривабливішими?

Я думаю, що це земля. Хоча інвестиція ця довгострокова, і не все це на даний момент розуміють. Наша компанія на порталі Prian.ru жодної земельної ділянки не поставила, хоча їх у нас достатньо. Чому? Тому що попиту поки немає, але незабаром ми почнемо цей напрям розвивати – коли люди почнуть розуміти, які інвестиції в чеську нерухомість дійсно перспективні.

Наскільки, на ваш погляд, перспективно вкладатися в готельний бізнес Чехії на даний момент?

Хороше питання. У Чехії багато різного роду бальнеологічних курортів, термальних джерел і інших місць відпочинку, куди стікаються люди зі всього світу. Отже поле для діяльності щонайширше. Але готельний бізнес – це в першу чергу поважаний бізнес, люди займаються ним споконвіку і отримують від нього хороший дохід. Отже перш ніж займатися даним сектором, потрібно стати в нім фахівцем. Адже перше питання – це ваша клієнтура. Звідки ви привертатимете до себе клієнтів? Як укладатимете договори з туристичними фірмами, якщо у них вже є постійні партнери? А транспорт? А персонал? Якщо це невеликий міні-готель, сімейний бізнес, то він великого доходу не принесе. До того ж вам потрібно буде проживати там і все вирішувати і робити самостійно. А якщо ви віддасте готель комусь в управління, то вам доведеться платити людям зарплату, і це з'їдатиме солідну частину і без того невеликого доходу. Великий готель принесе великі доходи, але разом з цим і великі проблеми. Тому найбільш раціональний шлях – купувати бізнес, що вже діє, розкручені бренди, сталу структуру. Само собою, це не копійчані вкладення, але вони виправдані.