Вілла на Кіпрі: мрія інвестора або небезпечна авантюра?

Наприклад, тут існує система комерційних банків, заснована на англійській моделі. Медичне обслуговування знаходиться на високому рівні. Злочинні дій наголошується мало. Варто згадати і про недавнє ухвалення Кіпру в члени Євросоюзу, яке підвищило статус цієї держави і сприяло інвестиційній привабливості вкладень в нерухомість. В даний час активною рекламою і продажем об'єктів на Кіпрі займаються представники різних вітчизняних і зарубіжних компаній. Немало цікавих пропозицій було продемонстровано на черговій виставці «Домекспо»: стенди і проспекти розписували переваги вілл, таунхаусов і апартаментів, велика частина яких розташована на курортах острова. Знайомити читачів з компаніями, які представляють один з найбільш затребуваних в Росії «товарів», — завдання журналіста. Як же було моє здивування, коли представники дружнього Кіпру опинилися дивно нелюб'язні: «Бажаєте будинок або квартиру? Ви журналіст? Ми продаємо нерухомість — журналісти нам ні до чого». Так і не добившись розмови, довелося обмежитися рекламними буклетами з пропозицією купити віллу на побережжі Середземного моря, вартість якої менше $500 тис. (ціна не самої кращої квартири бизнес-класса в Москві). Погодитеся: елітний об'єкт подібного роду, до того ж в одному з живописних, овіяних стародавньою міфологією місць, — майже фантастика. Раз гідності пропозицій такі, як це описано в буклетах, знайти покупців не складе особливих труднощів. Можливо, на ділі все не так безхмарно? Інакше як пояснити спантеличену і непривітність ріелторів сонячного Кіпру?

Середземноморський рай в російському розумінні

Для початку знайомства зробимо невелику екскурсію по Кіпру і розповімо про міста, які приковують пильну увагу іноземних покупців. Ріелтори, що працюють на ринку зарубіжної нерухомості, неодноразово відзначали: найбільший інтерес у росіян викликають прибережні міста. Якщо говорити про придбання «райського куточка», то найзаповітнішим його атрибутом неодмінно є вода, яка повинна буквально плескатися у порогу будинку. Причина такої переваги не стільки в національній любові до купання, скільки в розумінні екзотики, ради якої, власне, наші співвітчизники і набувають нерухомості в курортних країнах. В цьому відношенні вони серйозно відрізняються від прагматичних німців і грунтовних скандінавів, які шукають варіанти з якнайкращим поєднанням ціни і якості, відповідні сучасним уявленням про комфорт, з розвиненою інфраструктурою і ін. Прибережні райони Кіпру заселялися в далекий доантичный період історії острова. До міст, заснованих тоді, тягнулися морські і торгові шляхи, тут за довгу історію острова були зведені одні з найстародавніших культурних пам'ятників.

Лімассол: ставка на освіту

Одним з найпопулярніших і відмічених присутністю росіян прибережних міст є Лімассол, з якого на початку перебудови і почалося їх знайомство з Кіпром. За чисельністю іноземців, що населяють місто, росіяни сьогодні поступаються хіба що англійцям (і це зрозуміло: адже в порівняно недавньому минулому острів був британською колонією). В даний час тут існує російська община, відкрита російська школа, а в найближчому майбутньому буде побудований другий після Никосиі комплекс Інтерколледжа, що дає право після закінчення курсу переводитися в ряд британських, американських, а також швейцарських вузів. Отже для покупців, стурбованих освітою своїх дітей, Лімассол — саме відповідне місце на Кіпрі. Недивно, що саме тут реалізується немало дорогих проектів. Найвідоміший — The Ermitage on the Beach (проект компанії Lordos Properties) — елітний житловий комплекс, що є модернізованим готелем, побудованим ще в початку 1980-х років. Територія в престижному районі в центрі відомого курорту, на першій лінії від моря, і повністю оновлена інфраструктура — все це дісталося новим мешканцям в спадок від старого готелю. Років п'ять тому забудовник пропонував односпальні апартаменти за ціною від Є160 тис., але зараз пропозиції є лише на вторинному ринку. Найдорожчі є мало не витвором мистецтва і коштують декілька мільйонів євро.

Пафос: флагман гольф-индустрии

Друге місце по популярності займає Пафос, розташований на південно-західному побережжі острова. У епоху античності це місто було столицею Кіпру. У роки правління Олександра Македонського була споруджена знаменита гавань, а пізніше з'явився більше десятка культурних споруд, які сьогодні включені в список ЮНЕСЬКО. Пафос — популярний курорт із сприятливим кліматом і висококласними готелями. Основні власники місцевої нерухомості — знову-таки англійці, що називають його «південною версією графства Сассекс». Саме тому 80% населення острова говорить англійською мовою. Заслугою жителів туманного альбіону варто вважати і моду на гольф. Його індустрія активно розвивається як на острові в цілому, так і в Пафосі, який має шанси з часом увійти до числа найбільш відомих люкс-курортов миру. Престижними приватними резиденціями міста вважаються удома в селищі Ha-Potami Golf Villas (проект компанії Aristo Developers), розташованому в безпосередній близькості від міста і його міжнародного аеропорту. Від селища не більше 500 м до берега, де знаходиться найвідоміший на Кіпрі пляж Афродіти і гольф-клуб Secret Valley. Правда, по кіпрських мірках житло там пропонується недешеве: від Є400 тис. до Є1,2 млн.

Ларнака: і дешево, і біля моря

Обмовимося відразу: Ларнака — це не те курортне місто, нерухомість в якому є мрією спроможних росіян або інших іноземців з високими вимогами до комфорту. У нім не зводять ультрасучасні апартаменти і готелі, не намагаються уразити великою кількістю послуг і різноманіттям розваг. Все значно простіше. Проте піщані пляжі біля моря, історичні чудасії, що збереглися з незапам'ятних часів, плюс спокійне курортне середовище — ці достоїнства Ларнаке не позичати. Тому і існує чималий попит на нерухомість, вартість якої значно нижча, ніж в інших курортних містах. До речі, її купує і корінне населення Кіпру, що випробовує, між іншим, серйозні житлові проблеми. Інтерес покупців до цього курорту в найближчому майбутньому виросте ще, оскільки власті Кіпру збираються якраз в районі Ларнаки створити вільну економічну зону. Для багатьох росіян, дуже часто не охочих бачити як сусіди своїх співвітчизників, це швидше гідність, чим недолік. Особливо якщо врахувати, що кіпріоти, представники сонячного середземноморського племені, від природи життєрадісні і працелюбні. Ще одна обставина стосується проблеми транспорту. До 2009 року намічено модернізувати місцевий міжнародний аеропорт — колись єдиний на острові, а в 2004 році визнаний одним з самих незручних в світі.

Протарас і Айя-напа — сусіди з різним характером

На закінчення збіглого знайомства з найпопулярнішими містами Кіпру варто розповісти і про двоє вельми привабливих городків, що хоча і не встигли здобути великої популярності. Одним з них є Протарас, розташований в затоці Фамагуста на сході Республіки Кіпр, недалеко від межі з Північним Кіпром. Це містечко, привабливе для сімейних покупців, яким дорогі приватность і тихий сімейний затишок. Як вважають знавці, саме тут є чисті і затишні пляжі, збереглася хороша екологія. Неподалеку розташований мис Греко, що є частиною національного природного парку. Він вдало відокремлює Протарас від містечка Айя-напа. Це центр місцевої молодіжної тусовки зі всіма атрибутами, властивими подібним містечкам. Своєрідна прикмета «водного суспільства» в Протарасе — відсутність обмежень за віком і національній приналежності. У числі публіки, що безтурботно веселиться, можна зустріти завсідників-англійців і численних представників з різних куточків Скандинавії, темпераментних греків і італійців, товариських французів, усюдисущих німців і росіян, що цілком освоїлися, як мовиться, «без всяких комплексів». Всіх їх, як правило, об'єднує демократизм звичок, весела (наперекір будь-яким національним забобонам) вдача і жадання галасливих літніх розваг. Після закінчення недовгого відпускного сезону особисті апартаменти власників найчастіше здаються в оренду, ставки якої, правда, декілька нижче за вартість мешкання в дешевому тризірковому готелі.

Край нерозкритих можливостей

Всі міста, про які ми розповіли, розташовані в прибережних районах Кіпру. Але видалені і центральні території острова теж заселені і освоєні. Мова йде не про сучасні девелоперских проекти, кількість яких незіставно з тими, що реалізуються в прибережній частині острова. Центральний Кіпр — це житло корінних жителів острова. Тут немає крупних курортних міст, зате в ущелинах і долинах живописної гірської гряди безліч якнайдавніших селищ і сіл. Серед горбів і хребтів, що тягнуться зі сходу на захід, знаходиться найвища на Кіпрі гора Олімп, овіяна легендами стародавніх греків, що вважали це місце священним житлом божественного пантеону. Саме з цими районами була зв'язана і пізніша історія Кіпру з IX до XIX сторіччя. Життя на відкритому побережжі в ті часи не було таке безпечне, як в давнину, тому і відбувалося бурхливе заселення центральних районів. Ці території опинилися привабливі і з кліматичної точки зору: тут не так жарко і волого, як на побережжі. Навіть бідні будинки і селища виглядають незвичайно живописно завдяки великій кількості квітів і екзотичної зелені. В середні віки тут було побудовано і безліч церков, деякі з яких були вже у наш час занесені в список ЮНЕСЬКО. На північній гряді Пентадактілос знаходяться живописні середньовічні замки, красою і величчю не поступливі знаменитим замкам Європи. На жаль, доступ туристів в ці краї обмежений із-за неврегульованої політичної ситуації. Сучасні забудовники поки не зацікавилися серйозно освоєнням центральної частини острова. Хоча тенденція будувати на віддалених від моря територіях вже намітилася, а з роками посилюватиметься, оскільки в околицях прибережних міст практично не залишилося вільної землі. На виставці «Домекспо» був представлений проект Viкla Villas (компанія Leptos Estates). Англійські експерти оцінили його як кращий проект централізованої забудови на острові. Він знаходиться в 15 км. від берега — це ще не центр острова, проте дуже далеко по мірках вітчизняного покупця. Не дивлячись на відсутність великої води, достоїнства Viкla Villas безперечні: прекрасний вигляд з вершини горба на західне побережжя і околиці Пафосу, відносно низькі ціни на якісне житло. Неподалеку знаходиться православний монастир Святого Неофітоса, який заснований в XII столітті. Але в інвестиційному сенсі (і це добре розуміють англійці) набагато цінніше сусідство з клубом Tsada Golf, який є старим центром гольфу на Кіпрі.

Про що мовчать буклети

Отже, ми описали визначні пам'ятки, якими володіють міста, села і природні території острова. Кіпр — країна величезних переваг, здатних підкорити серце туриста незалежно від його національної приналежності і спроможності. Але є ряд обставин, які нерідко стають серйозною перешкодою для придбання об'єкту саме в цій країні. Щоб зрозуміти їх, доведеться відвернутися від природної і географічної сторони питання і звернутися до проблем політики і права. Спочатку про найголовніше. За великим рахунком Кіпр складно вважати єдиною країною. Існує південна грецька Республіка Кіпр (РК) — держава, ЄС, що є членом. Але на території острова є ще одна державна освіта — невизнана Турецька Республіка Північного Кіпру (так звана ТРСЬК), статусу якої, за винятком Анкари, не підтримує до теперішнього часу жодну державу сучасної світової спільноти.

Все вирішує титул

Чи виходить з сказаного вище, що придбання нерухомості на Кіпрі — справа небезпечне, а тому і украй небажане? Звичайно, немає, інакше нам довелося б поставити крапку, а краще і зовсім не починати розмови про придбання нерухомості на Кіпрі. На ділі ситуація потребує коментарів. Власникам нерухомості на південному Кіпрі (наша попередня розповідь була присвячена опису його міст і визначних пам'яток) боятися нічого. Мова йде про тих, хто наважується купувати нерухомість на півночі країни. Тут існує декілька видів документів, що встановлюють право, — так званих титулів. Вони-то і відображають історію придбання конкретного об'єкту нерухомості. Перший і найнадійніший — фрігольд іноземця: його мають зарубіжні громадяни, що стали власниками нерухомості на Кіпрі до 1974 року. Інший вид титулу — турецький фрігольд, володарем якого є турки-кіпріоти, що теж стали власниками нерухомості до 1974 року. Вважається, що обидва цих документа, надані покупцеві, майже гарантують чистоту досконалої операції. Цього не скажеш про фрігольд ТРСЬК — третій документ, що визначає право власності. Він якраз привласнювався об'єктам нерухомості, якими до війни 1974 року володіли греки-кіпріоти. Згідно законодавству Північного Кіпру, ці землі входять до складу його території і виставляються на продаж, не дивлячись на те, що греки як і раніше вважають їх своїми. Втім, останніми роками уряд Північного Кіпру приймає серйозні заходи для подолання непростої ситуації, що складається з придбанням нерухомості. Один з таких мерів — складна і довга система перевірки об'єкту, в результаті якої процедура оформлення у власність може затягнутися на рік і обійтися покупцеві приблизно в $5 тис.

Податковий тягар як панацея

Отже, одній з основних причин зростання цін на недвижимоть ТРСЬК є очікування врегулювання кіпрської кризи. З іншого боку, ціни неухильно рухаються по висхідній на всій території острова із-за гострого дефіциту землі. І політика місцевих ріелторів і землевласників в цьому випадку мало чим відрізняється від поведінки вітчизняних. У цій невеликій острівній державі існують значні неосвоєні ділянки землі, власники яких утримують їх в надії вигідніших операцій в майбутньому. Єдиний вихід з ситуації, що склалася, — посилення податкового тягаря, у тому числі і на неосвоєні землі, питання про яке вважається вже вирішеним. Передбачається, що з 1 січня 2008 року при покупці земельної ділянки доведеться виплачувати 15%-ный ПДВ. Деталі і подробиці нового закону поки невідомі. Але вже ухвалено рішення, що всі збори і мита нараховуватимуться виходячи не тільки з суми вартості придбання, але і з урахуванням ПДВ. Ця ситуація в майбутньому опиниться вигідна перш за все для ріелторів, що виставляють на продаж нерухомість, побудовану до введення податку: ці пропозиції матимуть більший резерв для збільшення вартості. ПДВ у розмірі все тих же 15% з 1 січня 2007 року нараховується на всі операції, що проводяться з новими будівлями (ними вважаються споруди, заяви на будівництво яких були оформлені не пізніше за 2004 рік). Проте існує закон про ПДВ, згідно якому у постійних власників власності є право на залік їх витрат, — 10% з 15%-ного ПДВ. Головна умова одна: придбаний будинок повинен служити як постійне місце проживання. На жаль, правило не стосується росіян, оскільки наша держава не входить до складу членів ЄС. Таким чином, з початку цього року вартість придбання на Кіпрі для наших співвітчизників виросла на 15%. Можливо, це обставина і сприяло деякому падінню купівельної активності росіян на ринку кіпрської нерухомості?

Перспективи і прогнози

Не дивлячись на значні перешкоди для придбання іноземцями домоволодіння на Кіпрі, все-таки є підстави вважати, що цей ринок має хороші передумови для подальшого розвитку. З позитивних чинників треба згадати можливості іпотечного кредитування. Чиновники на Кіпрі дуже ліберальні по відношенню до іноземців, не відрізняються педантизмом і не схильні до формальностей. Отже для отримання кредиту потрібно представити паспорт, довідку з місця роботи з підтвердженням доходу і документи, що свідчать про те, що протягом останніх шести місяців був рух грошей на банківських рахівницях. Умови іпотеки такі: кредити дають у розмірі 60–70% вартості нерухомості на 15 років під 4,5–5% річних, що в цілому не сильно відрізняється від правил, що існують в багатьох європейських країнах. Фахівці вважають, що ринок нерухомості цієї країни має потенціал для подальшого зростання, оскільки ціни тут як і раніше порівняно невисокі. Як правило, дохід від вкладень в нерухомість складає від 5 до 8% в рік в порівнянні з її поточною вартістю. Крім того, спостерігається щорічне зростання вартості в межах 10–15%. Природне, культурне і економічне середовище цієї острівної держави володіє перевагами, зіставними з плюсами дорожчих сусідів, — країн Середземномор'я, тому потенційним покупцям є про що задуматися.